文 | ? 道總有理

2025 年，買地互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)掀起一陣 " 買地潮 "。過去

下半年，互聯(lián)阿里巴巴與螞蟻共同出資 72 億港元，什瘋在香港下銅鑼灣港島壹號中心共 13 層商業(yè)寫字樓。買地12 月份，過去京東購入香港中環(huán)的互聯(lián)中國建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層；抖音也以 12.14 億元競得廣州市海珠區(qū)琶洲中二區(qū) AH041101 地塊。

據(jù)悉，什瘋僅 2025 年，買地字節(jié)就有 3 處總部大樓竣工啟用。過去同時，互聯(lián)在上海的什瘋楊浦濱江，美團、買地B 站、過去抖音三大核心項目將于 2026 年同步竣工，互聯(lián)而貝殼則直接跨界涉足開發(fā)領(lǐng)域，并一舉拿下成都 " 地王 "。

事實上，不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都曾熱衷買地置業(yè)，不完全統(tǒng)計顯示，搜狐、新浪、網(wǎng)易，到 BAT 再到字節(jié)、美團、小米、B 站、快手……大廠一擲千金，中小企業(yè)也不吝嗇，包括延趣網(wǎng)絡(luò)、飛魚科技、三七互娛、詩悅網(wǎng)絡(luò)、4399、貪玩游戲……

過去幾年，互聯(lián)網(wǎng)一度鐘愛輕資產(chǎn)運營，時至今日，企業(yè)開始重金囤地，一場席卷互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的 " 買地運動 " 背后，到底藏著什么樣的發(fā)展邏輯變遷？這似乎值得深入探究。

城市想轉(zhuǎn)型，企業(yè)想 " 拓展 "？

梳理一下互聯(lián)網(wǎng)買地圖景，不難發(fā)現(xiàn)：北京、上海、廣州、深圳、香港……一眾超一線城市，仍舊是大廠們的第一選擇。頭部企業(yè)在核心城市核心地段的 " 囤地 "，其實也是有戰(zhàn)略層面上的長遠考量。

以大廠不約而同在香港置業(yè)為例。

這不是單純的地產(chǎn)投資，而是國際一線城市的轉(zhuǎn)型訴求，恰好正好撞上了企業(yè)拓展野心。長期以來，香港經(jīng)濟以金融服務(wù)、旅游、貿(mào)易及物流、專業(yè)服務(wù)四大傳統(tǒng)行業(yè)為核心支柱。

2023 年，僅貿(mào)易及物流業(yè)就占香港本地生產(chǎn)總值（GDP）18.8%。

如今，香港想要轉(zhuǎn)型打造成為 " 國際創(chuàng)新科技中心 "。

早在 2022 年 10 月，香港成立 " 引進重點企業(yè)辦公室 " 時，就對本地有重要價值的產(chǎn)業(yè)：生命健康科技、人工智能與數(shù)據(jù)科學(xué)、金融科技、先進制造、新材料與新能源科技等產(chǎn)業(yè)，主動接觸和進行磋商。

效果似乎不錯，2025 年香港 AI 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破 380 億港元，同比增長 45%。

截至 2025 年 10 月，重點辦累計簽約 ? 102 ? 家企業(yè)，內(nèi)地企業(yè)占比超 60%，一度帶動樓市火熱。2025 年第三季度全港甲級寫字樓凈吸納量達到 69.18 萬平方呎，中環(huán)、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業(yè)區(qū)的凈吸納量自 2015 年第二季度以來首次全部錄得正值。

而香港的布局又為企業(yè)拓展提供了肥沃的土壤，比如出海。

出海，已成為國內(nèi)不少企業(yè)的發(fā)展重心。阿里 2026 財年第二季度財報顯示，阿里國際數(shù)字商業(yè)集團（AIDC）實現(xiàn)經(jīng)調(diào)整 EBITA 盈利 1.62 億元人民幣，成功扭虧為盈。盛景嘉成預(yù)測：未來在海外市場，中國創(chuàng)業(yè)者有望創(chuàng)造一個 100 萬億元的經(jīng)濟增量。

甚至預(yù)計很多中國企業(yè)的海外收入將達到 30% — 50%。

在這種情況下，香港無疑是內(nèi)地企業(yè)接軌國際市場的最佳平臺。

一方面，這里有完善的金融體系、自由的貿(mào)易環(huán)境以及與國際接軌的法律稅務(wù)制度。

另一方面，香港資本市場正在強力復(fù)蘇，畢馬威報告預(yù)計，2025 年香港首次公開招股（IPO）集資額達 2721 億港元，同比上升 210%，位居全球第一，且今年至今已完成了 17 宗 "A+H" 上市，為歷來最多，集資額占全年的 50%。

匯豐銀行研究報告預(yù)測，香港有望在? 2028 年?成為全球第一大跨境財富管理中心。

2025 年全球前十大募資金額 IPO 榜單中，港交所貢獻的四單也均為內(nèi)資背景，分別為寧德時代、紫金黃金國際、三一重工、賽力斯，募資金額分別達 410 億港元、287 億港元、152 億港元、143 億港元。

有錢、有人才、有樞紐、有規(guī)則、有生態(tài)……香港成為企業(yè)國際化的一大選擇。就目前來看，阿里在香港漸趨生態(tài)協(xié)同，據(jù)悉，支付寶香港早已深入本地生活場景，淘寶的跨境業(yè)務(wù)發(fā)力，新總部將整合電商、支付、云計算等多業(yè)務(wù)線。

其他企業(yè)也在開啟香港辦公時代。

《2024 年有香港境外母公司的駐港公司按年統(tǒng)計調(diào)查報告》顯示，2024 年母公司在海外及內(nèi)地的駐港公司數(shù)目創(chuàng)下歷史新高，達到 9960 家。其中，來自內(nèi)地的駐港公司數(shù)量最多，達到 2620 家，占比超過 26%。

有意思的是，在香港辦公物業(yè)的購置成本沒有想象中那么高，甚至可能低于長期租賃。

公開資料顯示，國內(nèi)另一電商巨頭收購的建行大廈物業(yè)單價約 3.12 萬港元 / 平方米，較近期中環(huán) 43 層地標摩天大廈的交易低約 4.59%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025 年 1 — 11 月，香港一手住宅成交 1.88 萬宗。

更值得注意的是，一旦這種城市與企業(yè)的共生模式成功了，會成為不少地區(qū)的模仿樣本。

互聯(lián)網(wǎng)需要更大的 " 空間 "？

大廠買地造樓，自用占比很大一部分。

世邦魏理仕一則報告指出，面對全球經(jīng)濟的不確定性，仍有 29% 的受訪企業(yè)表示未來三年將擴大辦公面積，其中，科技互聯(lián)網(wǎng)以 36% 的需求引領(lǐng)市場，包括智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案類公司。

在各大城市的物業(yè)盤點中，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也成了頭號 " 業(yè)主 "。

高力國際統(tǒng)計，今年一季度深圳甲級寫字樓新成交行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)科技占比為 26%；杭州辦公樓市場 TMT 以 19% 的占比繼續(xù)領(lǐng)跑；今年上半年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場活躍，TMT 行業(yè)以 41% 的比重占租賃需求首位。

互聯(lián)網(wǎng)不斷買地、租樓是有原因的。這兩年，互聯(lián)網(wǎng)大廠業(yè)務(wù)明顯回升，加上 AI 帶動產(chǎn)業(yè)遷移、轉(zhuǎn)型、人才吸納、辦公環(huán)境發(fā)生變化，科技行業(yè)最終成為房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的主要增量。

2025 年 3 月份，" 仲量聯(lián)行 " 通過對比 95 家頭部上市企業(yè)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從 2021 年到 2023 年，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的營業(yè)收入三年增速為 23%，帶動員工規(guī)模增長 21%，催生辦公面積擴張的剛性需求。

簡而言之，互聯(lián)網(wǎng)需要更大的空間。

先看業(yè)務(wù)方面，過去一年，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)整體經(jīng)營向好。

阿里巴巴三季度集團營收達 2478 億元，同比增長 15%，云業(yè)務(wù)同比增速達 34%，中國電商集團收入同比增幅也達到 16%；騰訊 Q3 收入約人民幣 1928.7 億元，同比增 15%；京東同期收入 2991 億元，同比增 14.9%。拼多多也保持擴張，營收 1082.8 億元，同比增長 9%。

其次，人工智能、新業(yè)務(wù)發(fā)展在各家財報中的表現(xiàn)頗為亮眼。

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